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Are the magnitudes right? Are the proposed remedies sufficient? Will the remedies be applied?  w xTaking Your Eye off the BallSome comments on the approach  vClearly written by economists! - sometimes economic theory in tension with pragmatic insights - sometimes thought-provoking (e.g. Table 2.1) Relies a lot on certain key economic magnitudes/relationships which are not certain/agreed - feedback from extra supply to house price level - external costs (environmental, infrastructural) of new development in different locations  ;  - YKey Recommendations<Acknowledge that land supply the main constraint Regional affordability targets & supply trajectories More responsive release, e.g. buffers, contingent on market related triggers Better evidence base  monitor numbers required to deliver affordability Stronger regional planning institutions (RPEs) Faster track routes to PP Review land designations (esp Greenbelt) Fiscal incentives for LA s to encourage devel. Z>&64]Recommendations contd.WMeasures to facilitate infrastructure provision Planning gain supplement Increased social housing provision Squeeze more out of RSL efficiency or private sector RTB reform & recycling (cf. HOTF) Tax transparent property investment vehicle Targets for improved new homebuyer satisfaction Further looks at training, offsite construction, designXZXZ"Missing or under-emphasized points##Blunter indication of scale of extra land release required in SE Worked examples of new affordability approach Need for housing and job growth to be in balance Longer time horizon for plans Housing Land Availability monitoring Action Plans and SPVs for delivery (esp infrastructure) Role of s106 in delivering social housing Role of  intermediate sector (inc LCHO) rZr,grKey Policy Dilemmas  \Taking on the NIMBY s in marginal seat territory Diverting resources from  Decent Homes and  the North No extra public expenditure Reduced emphasis on  urban policy agenda    /yP>  ` ̙33` ` ff3333f` 333MMM` f` f` 3>?" dd@ |?" dd@  " @ ` n?" dd@   @@``PR    @ ` ` p>>0 `X (  R   s *  6 ` ] .    0$'   ] RClick to edit Master text styles Second level Third level Fourth level Fifth level!     S  0 `` ] =*  0! `  ] ?*  0D" `  ] ?*r  c JHA&G:\Temp\hwlogo.gifM   0d]:W }# School of the Built Environment,$ 2#33 $ B  s *޽h ? ̙33 Default Design  ZR (    6] p  T Click to edit Master title style! !  0]  `    W#Click to edit Master subtitle style$ $  0] ``  =*  0d] `   ?*  0Ĥ] `  [ ?*R   s *r   c JHA&G:\Temp\hwlogo.gifMB  s *޽h ? ̙33 0 @.(    0$&] @8   Y*   0&] z 8  [* d  c $ ?By    0&]  ;  RClick to edit Master text styles Second level Third level Fourth level Fifth level!     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This reflects changes in the planning system and in the priorities of ministers/government. They have taken their eye off the ball of basic supply, at a time of booming demand. They were too preoccupied with brownfield land and urban renaissance, and nervous about anti-development sentiment in Southern England where there are now many marginal constituencies. $    H ( 09g ? ̙332^x[{xUՕryH!CA^ $Fy@nH$$! "r*vfjoԡѠ3("U~~ߴD*TKfgd1S{9묽9ɩד:?&1/fF[1ؿ%S۟kX~hxͣEC -Z<hXdh)RAK-Z/h-ZlhBmA m enl Y|ZZznbCn1r.۹\=0a}Y?+c_ zO[b6d ]su<٥y5'aO-{tʥ5+˽|| ijвq*Vm<dvGu^wn/s"o:A}#$L,UZȵ'ZA8N P/{oe@D8N6vۀ"qzFª3O~UBߕv@DNwiJ'v-%5ڽ4Ǘ >@e_djnr!{9 +kR JDlW]!-ȥ9|H@}>ĥ?峢Gs';|pfPv u.[m-~u[([pHz< xh#lz|,vwR$@}D8}F];y'͟]^fdN1M&n5d"ѐ{)|˗%(`{v*j-#L)4- 764E5l 7կ ׷kW5 d!?|%ͅ5𽸡e MkA Vb$+VYes=VaPN vY+1`iZS%dn•M~$ Д*q]4 ?_Lnﳌ'|-^NcYb.ghoѴUb؞ F@2YĢYì6v;|_ZCRWU(Co(TPoA(Q$kQ:T,>Zj@)mA>={hIx2_@s+U~]?ƚK bWŚMj2l"Xg l`ԑg3 D m޿sj/~TNφ8 dy6po8{(: ,'o&`H k C;=NPi&3(s~߇hPiWm4|G3x ft;dg-caHȚPmo83Ď\̓ W7LHw&Xn l>$`~7^ yyFp=}X.D+<\щBNH" ^FJr!fJr!AG'K" vtlX.ĹKX.$"˅9:\HS(˅hW~D,Ir!Z2A" Irt%bmM*BR4$LW_|˫˫]tyvC]^].]tyuŖ.>K.^ݞ{/\^.Wo:˫H.>.n{˫%Wu\pyҿ_Ս.K\^q3W~ .R˫?yW.wy]ϻL˫w8:]^m=O^e<1,% q uhcGD}q{nJBHswѼb^Ra'}W@CIbש:a溅y؀hb{(&& 00 (4`,ƀ8o X $lR XK3`,Àe^c X1`} |g'/1 @R -KLO:0@-QݴiɆӏ8}ݳKCSdҘz^ᖽɵÕM>Z|P͝Ⱥ=L ~H2R |d+Gh,ýR`aOW`1]ItBi>}RWUqiƙ|]8"O~)HOSL4oTߡ :"T_QDj=N6[%U>!~TM#/~PT~YP (9ՀPT1AD KE|(HTڇT /~FqAʖ QjC5TjbZj#I6HQ*Kxg(T"ՑԗSTTjRTjСT8ՠTT1;CDu=ڿlT*m.Q5TGQ?$hE5S .}5ZQvjSTUL>QmB#j#>i$ѨCN͒jéY~UPQTcH5STcUU>QmF棒jI,7D5UgPBRUTc9LojPD1jbʌj ڿl>&*K#H6~&+%8E5S"ȓ9Tj,')}K6IqBJi!QC~z TxNզ>)+Uqj'&+XY`KTQ5T~6j xBFE5:s jC'd󸤚bFTP?Q?Ujȩ!LRMTTCj(&*XN} #K &r:TQ?ՒjHQ qtVDP )!j>RMTCjHQŪ zڿl~OR )X3$먟G}&qH7pIjC8$A5IQ~}I5 VxTIj"ϧ>,&+ɜ:eϋ&;T $N5YPMVTEDu3?@6FRMv֭ɜj2& /ZRMQTS8"/jP-Bɜjbh~j58$):T'R5jʩN`A5UQMuN@)jVdnAͿTSU|Uj*%I/FRMST8b:gA5MQMs#TN5MPMsu}z'?H6 9j?RMTP5T'SZI5]QMTK jCqjWt}"OH*>WD5Uj1SfpZ E5á:sD5^~rZr:Rx4ѻHq"_+3P?K|,$XweiNO X+ 4;ecщ{y<> gm 4[ZdCcD5V rD#Ԉ,HS1"[3bDv9jDUwwV1WKnaF1V#l- ;J?A\_N',QHRlhlj 0o p6€lmv+2` ul`&Il+vaiʬ\%ժ{["WZ*VtF(-8TZYqRAZWB>Xk՗fs_C|HO yi)ô%V<_[fgL%ǒP@Kߞ'xIaõ1E^-w}j|ObёZ>!2%g^v{жBG%zp_;!]=KK8Z9WS *]^W/x}ƿ% Ӱ ;Iso tn%ܮXb-p._qކL?xKn)l+5`e܀M3` 6Ӏ2` 6׀3` Ѐ-2` Ā-5` rvɀlV\>h-Ddx#Me]^aJ,řjx\8JR-µmL˴XWQ)r%/ע}Y!ӴבOWZ$lJ>CoKL%EG;'䳔|'+㛭䳵YE%Ύǥ|բh$m!xW|B. |c7|/Ԣ\)"-FɅ{/rJ~ە%A/ ?xFȗ(]s>yܥs 4μTܶ^,Si 9/Wv|,7**MJ~9rJ~I%"%Y+4ڽbm[+5&!P sOG\itnMGʀ6`U,l Vcj -l3` Xk0`lk2`ŀm0` حl̀n6; 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